부동산시장이란?
부동산 시장이란 매우 다양한 요인에 의해 영향을 받는 경제 부문입니다. 일반적으로 경제상황, 정책, 금리, 인구동향, 건설 활동 등과 관련된 수요와 공급에 따른 가격 변화라고 볼 수 있겠습니다.
오늘은 부동산에 대해서 알아보고 우리가 왜 부동산투자를 해야 하는지 부동산의 가격은 어떻게 변화하는지 알아보겠습니다.
부동산투자를 해야 하는 이유
부동산은 보통 일반인의 경우 전재산일 가능성이 큽니다. 자가를 보유하던지 전세를 가지던지 집 한 채 혹은 전세 보증금이 나의 전재산인 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 이러한 자산을 어떻게 지키고 부를 축적해 나갈 것인가, 앞으로 부동산 경기는 어떻게 흘러갈 것인가를 이해하는 것은 매우 중요합니다. 그럼 열심히 일해서 집을 사서 부를 축적하면 되지 투자까지 해야 될까와 같은 물음이 있을 수 있습니다. 과거에는 충분히 가능했던 일입니다. 열심히 일한 소득만으로 집을 살 수는 있었던 시대입니다. 자산의 가치가 매우 높아졌기 때문입니다. 그래서 일반적인 소득 수준을 가진 직장인이라면 일하는 것 못지않게 부동산투자가 중요합니다. 왜냐하면 소득의 증가속도가 자산가치의 증가속도 보다 느리기 때문입니다. 부동산 투자뿐만 아니라 다른 투자를 하는 것도 같은 내용입니다. 그럼 자산투자에서 제일 중요한 건 어떤 것일까요? 그것은 언제 투자를 하는지 어떠한 자산에 투자하는지 일 것입니다.
우리나라 부동산의 흐름
우리나라는 국토 면적이 작아서 그런지는 모르겠으나 전반적으로 부동산 경기가 전국적으로 같이 움직이는 경향이 있었습니다. 요즘은 그렇지 않은 흐름을 보입니다. 국가에 부동산에 대한 정책 등 거시적인 이슈가 많이 있습니다만 부동산은 지역별로 자신이 판단해서 투자할 수 있는 그런 기본 틀을 가져가야 한다는 말입니다. 부동산 전망은 부동산 가격 전망과 같은 말입니다. 가격은 공급과 수요에 법칙에 따라서 정해집니다. 부동산 전망 시에는 첫 번째가 수요, 두 번째가 공급, 마지막으로 정책을 봐야만 합니다. 수요를 언급할 때 출산율이 낮아서 인구가 줄어들기 때문에 앞으로 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없다고 표현하는 사람들도 있습니다. 하지만 출산율이 낮아서 인구가 감소한다가 아니가 인구증가율일 떨어진다는 게 정확하게 맞는 표현으로 인구는 원만한 곡선을 그리면서 떨어지게 됩니다. 인구가 급격하게 줄어든다는 내용이 아니라는 말이 됩니다. 그리고 부동산은 인구가 소비하는 것이 아니고 가구가 소비합니다. 인구가 줄어들어도 가구수가 늘어나는 추세기 때문에 인구가 줄어들어서 가격이 떨어질 거라는 전망은 아직 너무 많은 시간을 필요로 하는 것 같습니다. 이러한 인구 이 외에도 수요측면에서 봐야 할 요인들이 있습니다. 주택구매여력(PIR)은 연소득 즉, 한 푼도 쓰지 않은 연봉으로 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 말합니다. 이것이 오르게 된다면 일반소득으로는 주택구입에 한세월이 걸리거나 포기 수준의 자산가격이 형성된다는 말입니다. 그리고 주택구매력지수(HAI)는 연소득 대비 주택담보대출의 원리금을 상환할 수 있는 여력을 보여주는 지표입니다. 이것은 금리에 크게 영향을 받는데 이는 금리가 상승하게 되면 갚아야 되는 원리금이 많아지고 가계에 부담이 된다는 말이 됩니다. 현재 주택구매여력 지표는 올라가서 부동산 가격이 많이 상승되어 있는 상황이며 기준금리는 최고치르 매번 갱신하고 있기 때문에 주택구매력지수는 하락하고 있어 전반적으로 구매여력은 저하되고 있는 상황입니다. 그리고 이러한 구매력과 함께 중요한 것이 내 집 마련 수요입니다. 전세 살고 있는 사람이 자가를 구매하는 비율인 전세/매매 비율입니다. 이는 매매가가 10억인데 전세가 9억이라면 전세/매매 비율은 90%라는 말입니다. '17년도쯤 전세 대란이라고 뉴스가 나올 시기가 이 비율이 70~80%를 육박했었습니다. 전세 수요를 가지고 있는 사람들이 전세를 구하지 못해 어쩔 수 없이 매매 수요로 전환이 됐고 이는 내 집마련 수요를 증가시켰습니다. 전세와 관련된 지표로는 전세수급지수가 있는데 이는 전세 수요와 공급 물량을 조사해서 기준치 100을 넘어가게 된다면 전세수요가 부족함을 나타내는 지표입니다. 우리나라의 부동산 흐름은 위와 같은 지표를 봤을 때 현재 하락경기를 전망할 수 있으며 부동산 가격 절벽이 나타날 거다라고 말하는 사람도 있습니다. 왜냐하면 우선 금리 측면에서 원리금 상환 압박이 매우 강해지면서 이를 이행하지 못한 경매물건이 쏟아져 나올 것이라는 전망이 매우 크기 때문입니다. 경기하락도 심해지면서 부동산소비심리가 위축되어 있고 부동산 가격은 이미 실질소지자가 감당하기에는 매우 높은 상태입니다.
오늘은 부동산에 대해서 알아보았습니다. 여러 가지 요소들이 부동산 가격에 영향을 미치지만 오늘은 우선 수요측면에서 포스팅했습니다. 위에서 언급한 내용은 부동산 수요에 대한 전망을 보기 위한 지표를 말씀드렸습니다. 이 외에도 부동산 수요를 고려할 때 그 지역의 인구증가, 경제상황, 금리, 정책의 변화, 지역적인 요인들을 검토해야 할 것입니다. 지역적인 요인에는 인프라개발은 어떻게 되는지, 교통의 접근성은 좋거나 혹시 좋아질 내용이 있는지, 학군이 좋아서 앞으로 자녀들의 교육에 좋은 영향을 미치는지 봐야 합니다. 전체적인 경기 흐름과 위에서 언급한 수요지표를 확인하면서 특정지역의 지역적 요인을 적극적으로 알아봐야 할 것입니다.
오늘의 포스팅을 마치겠습니다.
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