부동산투자전략
부동산도 투자를 어떻게 할지 전략을 세워서 접근해야겠지요? 오늘은 간단히 확인해야 할 지표와 알아봐야 할 것들에 대해서 확인해 보겠습니다.
국토교통부 자료확인
부동산 투자에 필요한 자료들은 여러 가지가 있겠지만 국토교통부 홈페이지에는 여러 중요한 자료가 발행되고 있습니다. 기사는 이러한 국토교통부에서 발표하는 자료를 기반으로 한 보도자료를 받아서 작성하기 때문에 평소에 부동산 관련 기사에 대해서 관심을 갖고 중요한 내용이 보이면 이는 국토교통부 홈페이지에 들어가서 한 번쯤 확인하는 것이 좋습니다. 이러한 보도자료를 몇 번 읽어보면 부동산에 대한 전반적인 흐름이 그려지고 부동산 정책기조에 대해 미리 변화하는 방향을 잡을 수 있습니다.
거주목적은 분양
분양을 받더라도 부동산 가격이 하락하는 경우도 있습니다. 하지만 기존 주택을 사는 것보다 분양받는 것이 시세에 비해 더 저렴하게 살 수 있고 신축이기 때문에 하락하는 폭도 크지 않습니다. 몇 년 전만 하더라도 청약에 당첨된다는 건 하늘의 별따기와 같은 일로만 여겨졌지만 현재는 청약에 대한 수요가 크지 않고 미분양되는 아파트도 많이 보이고 있기 때문에 시장에 흐름 즉, 매수매도세를 보면서 급하락 할 것 같은 상황이 아니라면 청약으로 거주목적의 아파트를 분양받는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다. 이렇게 거주목적으로 분양을 받을 것이라면 부동산 시장이 회복세가 나타나는 지역으로 관심을 가져합니다. 지역에 대한 충분한 사전조사를 거친 후 구입한다면 실거주목적이기 때문에 중장기적으로 바라봤을 때 해당 부동산 가격이 우상향 할 가능성도 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 1~2인가구 많게는 3인 가구에 초점을 둔 소형 아파트에 관심을 가지는 게 현명해 보입니다.
중장기적 가치투자
부동산은 가격이 높은 자산에 속하며 전업으로 부동산 매매만 하는 상황이 아니라면 중장기적으로 가치의 방향을 확인하고 투자해야 합니다. 여러 가지 요인이 있겠지만 가치가 하락하는 1순위는 어떤 요인이 있을까요? 그것은 바로 인구의 이동입니다. 특정 지역에 높은 부동산 가격이 형성되어 있는 이유가 산업이나 매우 큰 규모의 회사가 집중되어 있는 상황이 있을 수 있습니다. 예를 들어 창원, 거제, 울산 같은 지역이 되겠지요. 그런데 이런 지역에서 산업구조조정이 본격화되거나 산업 전체가 철수단계에 들어가서 인구가 지속적으로 유출된다면 당연히 부동산의 가치는 하락할 것입니다. 반대로 가치가 상승할 만한 지역은 어디가 있을까요? 낮았던 가치가 급하게 상승이 된다는 건 없던 게 생기는 일입니다. 예를 들어 대규모 개발지역으로 편입되어 인프라가 갖추어질 지역 그리고 교통이 개선될 가능성이 높은 지역 등 중장기적인 관점에서 가치투자를 해야 합니다. 인구와 인프라 이 외에도 공급되는 아파트 물량을 확인하는 방법도 있습니다. 인구가 급격히 유입될 것이 아니라면 적정 아파트 수량이 있을 것이고 이런 수량을 넘어서는 공급이 발생한다면 당연히 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 하락할 수밖에 없습니다.
마이크로 팁
요즘과 같은 경기가 급격하게 악화되는 상황에는 부동산 시작이 전체적으로 하락하긴 하지만 일반적인 상황이면 부동산 시장은 지역별로 다르게 움직이며 이에 따라서 마이크로 팁이 필요하게 됩니다. 이 중 하나는 공인중개사 방문을 취미로 삼아라는 것입니다. 위에서 언급한 가치가 상승할 것 같은 지역을 선정하고 그 지역에 위치한 공인중개사 사무소를 방문해 보는 것입니다. 하지만 그냥 산책 가는 것처럼 아무 준비 없이 가서 커피만 마시고 오라는 말이 아닙니다. 가서 물어볼만한 내용에 대해서 정리를 하고 가는 것을 추천합니다. 예를 들어 문의하고자 하는 아파트, 평형, 매매목적 등은 정해야 하고 아파트에 동마다 가격이 다른 이유, 로열동은 왜 로열동인지, 인근 초등학교가 있다면 어디가 선호되는지를 물어볼 수 있습니다. 이러한 정리를 바탕으로 해당 지역 공인중개사 사무소를 여러 군데 돌아보면 보통은 그 지역이 제일 좋다고 말할 것이며 사무소가 보유한 물건을 중심으로 이야기를 하게 되지만 그렇게 데이터가 쌓이면 비교가 가능하며 어느 곳의 호재가 더 가치가 큰지 비교해 볼 수 있을 것입니다. 그리고 현장에서 매수세와 매도세 즉, 사는 사람이 많은지 파는 사람이 많은지 물어보기도 하면서 시장의 분위기를 보는 것입니다. 데이터로 나오는 보고서보다는 현장이 아무래도 더 빨리 움직이기 때문입니다. 요즘같이 금리가 높고 경기가 안 좋을 때는 급매도세로 볼 수 있으며 이럴 때 급매물이 나오게 됩니다. 이러한 하락폭이 커졌을 때 그리고 해당 지역의 가치가 상승할 것이라고 판단될 때 투자하는 것이 좋습니다. 그리고 레버리지를 일으키지 않고 현금으로 부동산을 사는 사람은 없습니다. 부동산을 구입할 때는 대출상품에 대한 발품을 파는 것도 중요합니다. 현재 시점으로 일반 은행의 시중금리는 약 4~5%대이며 인터넷뱅킹은 3~4%대입니다. 단순 금리뿐만이 아니라 변동금리인지 고정금리인지, 중도상환수수료는 어떻게 되는지 등을 확인해봐야 합니다. 단순 가전기기나 가구를 살 때도 발품을 팔고 비교하는데 꽤 장기로 보유하며 직접적 가계지출을 동반하는 대출에 대해서는 많은 비교를 하지 않는 게 일반적인 상황입니다.
다음은 부동산을 방문하거나 가치 있는 지역을 찾아보거나 세부적인 내용을 참조해 볼 수 있는 어플을 정리해 보았습니다.
| 문의내용 | 참고 어플 및 내용 |
| 생활시설 | 어플 호갱노노의 입주민이야기 |
| 교육환경 | 어플 아파트실거래가의 학군 |
| 교통여건 | 어플 네어버지도의 실시간 교통 검색 |
| 시세의 변동 및 거래추이 | 어플 호갱노노 및 아파트실거래가 |
| 공급현황 | 아파트실거래가 |
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